物业管理行业转型分析
发布日期:2015/1/12 17:17:32 | 浏览次数:9762 来源:集团企业一部 李正祥
一、物业管理行业的起源及其发展
物业管理（property management）是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。传统物业管理企业的基本业务为“四保”，即保安、保洁、保绿化、保维修。
从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国，至今已有100多年的历史。国内物业管理于19世纪中叶到20世纪20年代出现萌芽，在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑，因而出现了代理租赁、清洁卫生、保安服务等专业性的经营公司，是我国物业管理的早期形式。20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港引入。1981年3月10日，深圳市第一家专业性物业管理公司——深圳物业管理公司正式成立，截至2012年底，我国物业管理行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元，全国共有43919人获得物业管理师资格。
二、当前国内物业管理行业发展基本情况
（一）行业发展参差不齐，规模发展道路尚远
物业管理是改革开放之后，伴随着城市化发展而产生的新兴行业。由于我国幅员辽阔，地区发展差距较大，物业管理行业的地域分布和成熟程度极度不平衡，东部沿海地区发展程度较高，西部地区则较为薄弱。根据2013年10月中国物业管理协会发布的《物业管理行业发展报告》，行业排名前200企业中，东部沿海省区企业150家，占75%，其中广东省54家(深圳39家)，占四分之一强。西部、中部、东北三省共50家，占25%。大型物业管理企业绝大多数位于大城市，二、三线城市的物业管理总体还在拓展阶段，还有相当数量的县级市物业管理处于起步或尚未启动阶段。情况表明我国物业管理行业发展地域差异十分明显，规模化发展上有较大空间。
（二）综合因素交互作用，转型压力较为严峻
2014年4月26日，“国际视野下的物业行业转型升级”研讨会在东莞松山湖高新技术产业开发区召开，来自广东省的200多家物业管理企业参与，其中包括保利物业、珠江物业、粤华物业、时代物业等行业领袖。研讨会在美国加州大学Marie Roch教授的《大数据时代下前沿技术应用与生活》主题演讲下正式开始，讲述了大数据的概念和在美国的商业运用，大数据对管理决策及了解客户需求的重要作用。中国物业管理协会副会长翁国强作了《国际视野下物业管理行业的转型升级》的演讲，在与会各物业同行中引起强烈共鸣，转型已成为业界的共识。
物业管理行业从整体上来看远没有饱和，为什么企业如此迫切转型？其原因是多方面的。一是物业管理行业利润率较低，近些年人力等成本持续上涨使企业盈利空间越来越狭窄，招工难困扰着几乎所有的物管企业，传统发展模式已难以为继，目前有95%的物业管理公司都是亏损运营，依靠房地产开发的资金补贴维持运营。为了寻求更大的利润空间，物业管理企业必须转型。二是物业管理宏观市场虽然仍有较大的空间，但目前尚不成熟，成熟地区市场竞争已十分激烈，通过量的扩张扩大盈利越来越困难，迫使企业转型升级。三是随着社会的发展，人们的生活节奏加快，对生活服务的要求提高，需要更加便利、舒适和个性化的服务，新的市场空间逐步敞开，使物业企业转型升级成为可能。四是互联网等新技术开始大规模产业化运用，为物业管理企业利用互联网技术提高物业管理效率、拓展新业务提供了新的技术手段。五是房地产行业走过拐点，住宅、商业、工业地产商都需要寻找新的发展空间，地产企业对大部分物业管理企业拥有产权及产业链等方面的控制力和影响力，对物业、居家有关领域十分熟悉，因而是其转型的首选，给物业管理企业带来了巨大的压力。
三、物业管理企业转型的基本方向
物业管理转型可分为管理转型、业务转型和商业模式转型。管理转型是将电子网络技术运用于安全、维修、客户信息等物业管理业务之中，提高管理效率和服务质量；业务转型是开发新的业务并逐步转向新的业务；商业模式转型是管理与业务的综合性转型，通过提升管理和拓展新业务，使企业完成脱胎换骨的变化，成为一家新型的企业。
深圳市龙城物业管理有限公司2001年改制后，在做大物业管理传统业务平台的基础上，进行了相关多元化延伸，先后进入地产开发、物业设备维修、社区信息化服务、园林绿化、创投与小额信贷等领域，完成了商业模式的转型。
物业管理公司业务延伸有以下两种路径，即纵向延伸与横向延伸。纵向延伸是由传统物业管理服务向上游延伸，也分为两个方面，一是向高端物业管理市场延伸，如高档写字楼、高档酒店、大型企业总部、政府办公物业、别墅会所等的管理；二是向物业开发规划咨询如项目定位、可研报告、开发规划等领域延伸。纵向延伸目的是向高附加值产业链渗透发展，向国际大型高端物业服务商看齐，如戴德梁行、第一太平戴维斯等。戴德梁行提供全球性地产专业服务，范围包括：研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。第一太平戴维斯服务范围包括：为客户定制市场调研及分析报告、财务分析、土地最优利用研究、租户配比研究、可行性研究、市场定位报告、开发/再开发顾问建议、总体规划建议、尽职调查报告、上市估值咨询、商业评估咨询、机械设备与厂房评估、按揭评估等。
横向延伸可分为三个方向，一是物业持有阶段的保值增值如维修、租赁、价值评估等；二是居民日常生活服务领域如餐饮、购物、婴幼托管等；三是工业园区物业管理公司针对企业提供延伸服务，如技术、管理、资本经营等方面的咨询服务。
彩生活是横向转型较为成功的案例。彩生活物业管理公司成立于2008年，是花样年地产公司的子公司。6月17日彩生活在香港公开上市，成为国内首家物管类上市公司。彩生活目前已由传统“四保”服务拓展至多种居家服务领域，目前主要业务为：（1）居家生活服务。包括“代业主购物”、“购买充值卡”、“送桶装水”、“订送牛奶”，甚至提供“旅游服务”以及推广“加油卡”、“百货公司消费储值卡”、“社区电信储值卡”等。（2）物业经营。如对小区进行整体改造、拉动房屋增值、提升业主满意度。小区的整体居住环境改善，更将业主所属区域的房产增值，产生房产二次交易的增值。（3）社区金融。其方式分为：业主募集，比如每户借5万元，那么2000用户就能募集上亿元款项，由花样年创造的平台用于小微额贷款、金融增值理财。特别是小微额贷款，对于业主个人而言，小额理财填补了大多银行不做50万以下贷款，但市场需求又非常大的空白，其利息、复利很高，潜在利润收入巨大，资金运作周期以中长期为主。业主充值资金，结合物业服务，对于业主所需要的各储值消费卡进行统一收费充值。从上游业主充值到款项回笼至下游商家有周期间隔，短期内可充分利用大量现金流做短期企业、个人金融服务。资金运作周期以短期为主。（4）B2F社区电商平台。以家庭为单位消费的电子商务平台。业主通过此平台可了解小区周边各种商业服务信息，并可通过智能终端下单预订商品或服务，待服务完成后才付款。（5）其他。中介服务：向业主收取的物业托管、出租、销售等服务的中介佣金，以及向给业主提供开锁、修理家电、快递等的服务提供者收取的中介佣金。微商圈服务：为小区引进早餐、微商圈商户、时令蔬果团购等增值服务，物业公司对商户服务、品牌商品进行筛选时，将对商户和生产者等实际供应商收取费用。广告服务：物业公司向业主推送分类的商业服务信息，向社区微商圈商户收取在便民服务平台上的广告推广费用。
张江高科代表了工业园区开发运营商转型发展的一类现象。该司成立于1996年，负责位于上海浦东新区中南部约75.9平方公里土地的科技园区开发，起初属于工业用地一级开发商，即进行“七通一平”及土地批租。2002年起，张江高科实施第一次转型，提出“土地资源深加工”，逐步将直接批租土地改变为通过建造物业再进行租售，将土地开发的价值链向下游延伸，以期获得长期、稳定的收益，取得了较大的成功。公司通过自建、购买等方式，增加销售和租赁物业的体量，逐渐成为利润的主要来源。2006 年，公司提出了“一体两翼产业互动”的新战略，涉足创投领域。创投收益逐步成为公司新的增长点。