意昂2平台,意昂2招商

2015年已悄然过去，深圳房价大幅上涨44%以上，名列全国房价涨幅之首。在全国非一线城市去库存化，取消限贷等大背景下，深圳无疑成为全国的聚焦点，吸引着全国开发商的目光，也牵动全国房地产市场的神经。

一、资本全面掠食房企生存空间，未来传统房企的市场及空间在哪里？

2015年12月22日，位于深圳远郊的坪山新区1宗居住用地与3宗商业用地同时进入现场竞价拍卖阶段，吸引了包括龙光、信达、万科、中粮、意昂2平台等十余家房企参与，连一向很少在拍卖市场拿地的星河集团董事长黄楚龙也亲自到场。当日下午3点，底价为9.48亿元的居住用地率先开拍，最初竞价阶梯为1亿元，在短短45秒钟之后，信达地产与龙光地产此起彼伏举牌将地块抬价到25亿元，紧接着在下调竞价阶梯后，双方历经近100余次举牌，最终信达地产以30.3亿元夺下该地块。当日下午，万科深圳公司副总经理刘波率同投资部几乎全体成员临阵观摩。在万科的内部测算中，宅地价值25亿元左右，一旦超出评估价便放弃拿地。据预测，土拍现场万科约有一次的举牌机会，但事实远超想象，万科始终没有举牌。另一排座位上坐着平安不动产和中航的代表。平安不动产向中航提供了一定额度的授信，意欲以股权投资的方式介入坪山宅地的开发。但中航或因地价超出预期等因素，并没有举牌拿地。现场明显分为两种状态：冷静、价值评估和不举牌；资源的抢夺和资本的疯狂。

该地块土地面积仅3.7万平方米，总建筑面积16.61万平方米，其中含4.5万平方米保障性住房，保障房建成之后政府将以4500元/平方米的综合成本价予以回购。扣除保障房和配套用房面积之后，信达地产夺得该地块的楼面地价高达27200元/平方米，成为深圳最新的住宅“地王”。

深圳信达置业为信达地产全资子公司，注册于2014年6月，而深圳坤润投资又为深圳信达置业的全资子公司，注册于今年9月，看起来是专门为拿地注册的项目公司。值得注意的是，此次拿地主体却是以深圳信达置业和深圳坤润投资联合体的形式。对此，深圳信达置业有限公司副总经理毛文哲向界面新闻记者解释称，之所以用联合体的形式拿地，是便于未来在财务方面进行安排。上述表态可以从信达地产另一个商业行为中得到佐证。此次深圳拿地之前，11月末信达地产在上海以72.99亿元拿下一宗住宅地王，同样是“面粉贵过面包”的情形。

二、外地房企强势进入深圳，深圳本土开发企业未来在哪里？

2015年12月25日，“名不见经传”的泰禾以57亿元的总价悉数摘下深圳宝安尖岗山两宗地，成功挺入深圳。其中一宗面积2.14万平方米的地块溢价177.61%，以79907元/平方米的楼面地价，超越此前上海、北京两地创下的6.1万元/平方米、7.5万/平方米纪录，成为轰动一时的全国单价地王。

泰禾集团此次是以子公司福建中维房地产开发有限公司的名义拿地，并且截至目前，尚未在深圳成立区域公司或项目公司。布局一线城市仍是泰禾集团的核心战略，其打造的高端产品中式院落别墅“院子”系列已成国内豪宅的一个符号，产品的铺开需要在一线城市落地。集团投资发展部总监余敦成是本次拿地的负责人，他说尖岗山地块将建造为泰禾国内的第十座“院子”，拿地过程比想象中顺利，价格在可接受范围。

三、过剩的资本需要优质资产

2008年金融危机之后，“开着直升机撒钱→推升资产泡沫→等待创新重生”，是世界各国惯用的手段。全球货币体系无锚，发达国家量化宽松政策你追我赶，使得全球货币超发泛滥。在过去的8年中，美国增发了4万亿美元，增幅40%；中国则增发了93万亿人民币，增幅230%。作为全球最大的两个经济体，中美两国相加占到全球经济总量的三分之一左右。因此，中美两国的一举一动，都牵动全球，“中国打喷嚏，世界就感冒”已经不是自我戴高帽。一个简单粗暴的事实是，在过去5年，全球流通货币总量增长约四成，而如果将人民币也计算在内的话，货币总量的增加即上升到六成以上。

按照通常的逻辑，全球货币的滥发会诱发恶性的通货膨胀。然而，市场实际表现却并非如此。无论是黄金，还是白银价格都一路走低，铜和原油的价格甚至跌到了2008年金融危机前的水平。大宗商品的背后是实体经济。货币超发，而大宗商品价格却下跌，只能说明企业的需求量在下滑。手里有钱（资本过剩），但是却缺乏有效需求，导致资产出现高投机的倾向，在“资产配置荒”的大背景下，即便冒着血本无归的风险也要去市场上赌博，但剔除风险/波动后的平均回报依然很低。

尽管中国经济还处于中高速发展阶段，但中国的广义货币（M2）在过去20余年里持续高增长，已经形成了巨大的堰塞湖。钱多了，资产——特别是优质的资产却很少。犹如中国失衡的男女比例，才貌双全的女子成了优质标的，必然受到各方的追逐。过去，房地产开发和股市是两个最大的蓄水池，但2015年6月份发生了股灾，有待恢复；虽然2015年第三季度房地产投资开发增速已经由正转负，但还无可替代。

四、并购潮还会更凶猛

去年的“万宝之争”受到市场的空前关注，也引来了监管层的注意。2015年12月23日晚，保监会发布“3号准则”，开始针对此类公司加强流动性风险的监管。预计未来针对流动性风险监管压力将会持续增强，“短债长投”模式会得到控制，部分险资举牌潮或难以持续。

然而，这并不意味着这一股浪潮会就此隐退。过去，受制于监管对险资在不动产及股权投资领域的限制，险资普遍存在长债短投的反向错配，导致其融资成本偏高、投资收益偏低。随着中国经济进入新常态，无风险利率下滑，资产荒考验及期限错配等风险迫使险资必须进入股市寻找投资标的。

受“3号准则”和人民币进入贬值通道预期的影响，同时高等级固定收益资产已经相对较少的情况下，2016年，险资可能会加大海外资产的购买力度。仲量联行的数据显示，截至2015年10月28日，中国的海外房地产投资同比激增50%，达到156亿美元，其中险资是绝对的主力部队。目前房地产在中国险资的投资组合中仅占总投资资本的1%，远低于欧美同类基金的5%—15%。鉴于全球门户城市的房地产投资具有高回报率、较低风险以及组合多样化的优势，中国险资在此领域施展的空间巨大。

而且，险资只是资本市场的冰山一角。经济发展趋势从不以个人意志为转移，资本的堰塞湖集聚了巨大的势能时刻在寻找最好的价值洼地。王石即便击退宝能系，万科作为优质蓝筹公司未来仍会遇到其他险企或其他金融资本的争夺。

发达国家的经验表明，经济转型期从来都伴随着大规模的并购潮（事实上，监管层也支持这一点，在最近的中央城市工作会议上明确支持房企的兼并重组），而随着社会财富、资本的积累，市场经济会从产业资本主导逐步向金融资本主导升级。

五、资本和地产金融大时代中资本追逐的逻辑

中国经济进入新常态，利率下行周期的“资产配置荒”，叠加预期人民币进入贬值通道，过剩的流动性（资本）追逐国内外房地产等大类避险资产符合基本的逻辑，这是资本和地产金融的大时代。

其实，不必过度忌惮虚拟经济和虚拟资本主导支配实体经济、物质资本的狼子野心。就险资举牌房企而言，如果险资只是想玩一夜情，又何必举牌？既然险资拿出了认真谈恋爱的姿态，不妨更多地畅想何时结婚以及婚后怎么生活。

这方面的模范是美国的西蒙地产集团——西蒙地产稳健的商业模式和良好的营运管理，使得西蒙REITs平台持续获得较高的投资回报，吸引广大投资者；而西蒙REITs则使得西蒙地产能够撬动融资杠杆，通过并购实现快速扩张，然后以庞大的资产规模来分散风险。好的商业模式+好的金融模式，使西蒙地产集团成为全美最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司。

中国不缺开发商，但急缺像西蒙这样的公司。而中国的西蒙唯有在地产+金融的土壤中才能孕育。与其过度恐惧资本的野蛮，不如期待美好。

六、房地产企业究竟是+什么？

2015年对于深圳来说是个激荡起伏的一年，全年中尽显“房价高涨”、“地王拍卖”、“闽系入侵”、“恶意收购”等关键词。如此发展下去，这对深圳本土开发商究竟是何种刺激和压力？

以上所有的事件背后，都有“金融大鳄”在搅动，他们所搅动的不是一个企业，而是整个行业，他们在为整个行业带来危机，同时，也在改变这个行业发展的方向。笔者认为，未来房地产企业发展，已经脱离了传统的开发的模式，在一个以“互联网+”为代表的新的时代，房地产企业究竟是+什么？如何+？其实也很简单，“+金融”，加上金融的翅膀，让老虎飞起来。如果未来的房地产企业没有金融优势，没有融资渠道，还在计划用自有资金或者是纯粹的银行贷款资金，未来的路径将会越来越小，越来越窄。

信达和泰禾是近年外来房企入深的典型案例，但不是孤例。拿地的本质是资源的抢夺和资金的较量，只要市场存在，抢夺和较量就有解。但是他们的资源是从哪里来？怎么来？回答只有一个，金融市场上获取，通过保险、信托、基金、众筹等非银行贷款渠道获得。当非金融房企还在苦苦测算投资回报率要高于资金成本的时候，金融房企只需获取融资成本即可进行疯狂掠夺资源。未来土地资源的获得最终会体现在资金市场的较量上。

未来传统的房地产企业如何突围，笔者认为，只能加强房地产企业的融资实力，摆脱单一的母公司输奶和银行借贷的单一体制，打造强有力的实力平台，加大金融市场开拓能力，加强同金融行业沟通，甚至和金融行业进行融合。这样才能在已经到来的“白银时代”获得一定的话语权和利益。具体来说，加大房企的资产实力，将相关的优良资产注入房地产企业中，打造一个能在金融市场自我循环，良性发展的运营平台。未来的房地产企业已经非常模糊化和跨界化，它所能提供的不仅仅是房子本身或者是居住关系，而是一种“金融+资源”的生态链条，可以为更多的客户提供“房产+金融”的服务。从而从“房子的制造商”全新蜕变为“生活服务商平台”，只有这样，才能更好地适应市场的发展和趋势，才能不被市场所淘汰。