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10月4日，深圳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出包括进一步完善差别化住房信贷政策在内的8项政策，即“深八条”。对比3月25日《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》提及的“深六条”，此次八项措施进一步体现了从“供给侧”和“需求侧”共同发力调控市场，内容涉及土地供应、土地出让方式优化、户型结构调整、限购、限贷、价格管理、市场秩序整顿等八项政策，是“深六条”的进一步深化和完善。

一、“深八条”出台背景

深圳房价在2016年上半年持续快速地上涨，根据市规土委数据显示，一月新房成交均价为46515元/平方米，3月为49989元/平方米，4月受“3.25”新政调控影响房价稍有下滑，为49876元/平方米，但由于“地王热”等因素导致市场的非理性预期增强，5、6月房价继续上升，9月新房成交均价已高达61600元/平方米。目前深圳房价已超出一般居民的购买力和经济社会发展水平，楼市泡沫持续扩大，在一定程度上形成了经济的系统性风险；而大量资本脱离实体涌入楼市，亦不利于产业结构的持续转型升级和人才引进。本次楼市调控主要目的是防止房价过高过快上涨，在保障刚性需求的同时，防控资产泡沫。

二、解读“深八条”

“深八条”八项措施主要内容如下：

（一）加大住房用地供应力度。通过加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务，解决近期和中长期市场供求矛盾。

（二）优化土地出让模式，加强资金监管。“招拍挂”出让商品住房用地，当土地溢价率超过一定比例，则要竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营；提高竞买商品房用地的保证金比例，由原来的不低于20%提高到不低于50%；土地购置资金来源不得属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

（三）调整住房户型结构。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

（四）完善住房限购政策。本市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；连续缴纳5年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，限购1套住房。

（五）加强房地产项目销售价格管理。房企应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导，对申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，暂不核发预售许可证或办理现房销售备案；已取得预售许可和现售备案的项目，对超出备案价格、擅自提价且不接受价格指导的企业，立即停止网签并责令整改。

（六）进一步完善差别化住房信贷政策。对购房人家庭名下在本市无房且无贷款记录的，继续执行30%首付；对在本市无房但有贷款记录的，首付比例不低于50%；在本市已有1套住房的，首付比例不低于70%。

（七）严厉查处市场违法违规行为。在交易秩序整顿方面，对未取得预售许可的项目，禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并执行明码标价、一房一价，严禁捂盘惜售、制造供不应求假象；在金融秩序整顿方面，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等行为，严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务；在经营行为监管方面，严厉打击违规改建、合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为，并将相关信息记入企业和个人诚信档案。

（八）加强部门联动，完善房地产调控联席会议制度。建立由市规划国土委牵头，各相关部门参加的房地产调控联席会议制度，指导和推进全市房地产市场监管工作；加强对房地产市场的动态跟踪，加强房地产调控政策研究，及时完善相关监管措施等。

此次“深八条”政策与以前深圳出台的调控政策相比，内容更为全面和精准，深圳市房地产发展研究中心主任王锋博士用“两个调整、两个限制、两个加强”12字对“深八条”进行了概括：

“两个调整”从“供给”出发，为调整土地出让方式和恢复“90/70”政策。此次土地出让方式的调整，要求当竞价超过一定比例的时候，竞配人才住房和保障性住房的面积，拿地成本的加大和商品房利润的降低迫使房企更理性和冷静的拿地，此措施意在为地王现象降温，同时，“竞配”也对人才住房和保障性住房的建设目标提供了支持；竞地保障金比例的提高，也对房企的竞地行为进行了约束。恢复“90/70”政策则有利于引导中小套型住房的建设，通过面积控制总价，有效增加了刚需客群能承受的住房产品，同时也将对豪宅市场产生一定影响。

“两个限制”从“需求”出发，为深化限购和明确差别化信贷政策。针对深圳外来投机炒作比较严重的情况，本轮限购政策将非户籍购房资格社保“3改5”，与北京、上海现行规定一致；此外，对于户籍单身人士（含离异）限购一套住房，比其他执行限购的城市更为严厉，意在打击通过假离婚购房的投机行为，是对“3.25”限购政策的进一步补充和完善。而差别化信贷政策，以认房又认贷为原则，对刚性需求、改善性需求和投资或投机需求进行了明确界定。

“两个加强”即为加强商品房销售价格管理和加强市场秩序的整顿。“两个加强”主要针对房企和中介等市场主体在价格管理、销售执行以及促成交易等过程中的违规行为进行管控，以规范市场秩序。

三、市场对新政的反应及后市预测

10月初各地纷纷出台楼市调控政策，10月4日“深八条”出台，其限购规定更为严苛，市场对新政反应迅速。据深圳中原研究中心监测，新政前后样本楼盘的访客总量下降约5成，市场整体观望情绪加重，“看空楼市”占上风。位于南山蛇口的“山语海”作为新政后第一个开盘的新楼盘（10.9开盘），成交均价约4.7-9万/平方米，比预期售价低1-1.3万元，成为新政后首个降价的楼盘。二手房市场，新政后频现买方弃购、卖方降价的现象，与之前房价暴涨行情下卖家违约潮形成了鲜明对比。据中原数据，约7成二手业主下调报价，25%的业主报价下调10%以上。

传统“银十”期间入市项目较多，新政的出台将对一些项目的预售产生影响，买方观望情绪会进一步增长；而目前房价已处于高位，受新政影响，房价上涨的空间受限，将进入高位调整期，短期投资风险增大；另一方面，严格“限购限贷”的执行将有效抑制投资、投机需求。一手房由于有前期供应支撑，成交数据预计短期内仍会回升，但受新政影响，长期看成交量将会逐步下滑；二手房价格随着评估价的调整预计会进一步下跌。

开发商应理性和谨慎拿地，调整入市心态；从“山语海”的开盘情况看，开发商应根据行情对项目的定位和销售策略适当调整，并合理定价。在市场秩序方面，政府将会从严执行新政，销售代理或中介机构的行为将受到严格监管，市场违规行为也会受到严厉打击。