意昂2平台,意昂2招商

近几年，深圳市高科技产业快速发展，同时政府积极推进和完善科技园区建设，特别是出台专项政策，支持新一代信息产业的发展，为意昂2平台信息工业地产的开发提供了良好的机遇。意昂2平台信息存在少量未开发土地资源，针对高新区科技企业对写字楼和科研场所的需求，2007年，公司首度提出将工业地产作为意昂2平台信息发展战略的重要分支,制定主营业务与工业地产两翼齐飞的发展战略,从战略高度出发跨入工业地产行业。意昂2平台信息港一期2011年建成投入使用，工业地产开始起航。 

为将公司现有的工业地产经营好、管理好，意昂2平台信息港一期建成投入使用后，公司选调优秀人才，招聘专业租赁经营、工程维修专业人员，充实壮大物管队伍，组建专业物管经营团队，建机制、谋方略，优化服务标准，提高经营管理水平，使工业地产成为意昂2平台信息一个新的经济增长点。通过几年的摸爬滚打，意昂2平台信息在工业地产领域积累了一些经验，现与大家分享。

一、建立租赁价格联动机制，价格制定市场化

意昂2平台信息港招租的基准价格来源于充分的市场调研，一是通过选聘专业中介机构进行市场研究，二是自己“走出去”，了解科技园南区、中区和北区相关物业的市场行情，特别是参考类似可比物业的价格情况。通过大量的多层次市场调研，了解和掌握较为全面的市场信息，形成意昂2平台信息港初始招租基准价格。由于价格确定前做了大量的市场调研，制定出的价格贴近市场，同时，对客户需求面积的大小，也做了精准的分析，以满足市场的需求，园区招租较为顺利。目前，意昂2平台信息港一期出租率已近100%。

虽然有了基准价格，但市场是不断变化的，为了应对市场的千变万化，公司制定了租赁价格管理规定，明确规定了各种物业的最低租赁价格，作为价格谈判底线。规定每年两次进行物业租赁价格市场调研，通过中介、上门、电话、网上招租信息等方式，对作用参考的物业上年度租赁价格、本年度租赁价格、物业配套、水电、停车费收取标准等方面详细调查。结合政府物业租赁指导价，及我司物业所处片区，形成物业租赁价格调研报告，其中每年12月份形成的调研报告，报公司班子会审核批准后，作为下一年度的招租基准价格，物业经营部门不得突破。每年年中进行的市场调查结果与公司现行价格水平进行比较，价格差异10%以上的，将对下半年价格水平按调查结果进行调整，否则，年初制定的价格不作调整。

公司建立了租金价格联动模型，与市场捆绑，确保公司租金价格水平与市场接轨，并随着租赁行业租金波动而变动，确保公司租赁效益。

二、完善制度，规范运作

意昂2平台信息港招租伊始，租赁经营业务大规模开展，由于没有集中招租经验，在整个招租过程中遇到了很多困难，当时虽然制定了业务制度和流程，但并不能与具体运作很好地衔接和有效支撑，致使业务审批过程长，效率低。为了使公司租赁业务规范运作，提高工作效率，经过一段时间的摸索，公司专门修订了《意昂2平台信息物业租赁经营基本政策》和《意昂2平台信息租赁物业审批流程》，对于合同期限、合同签署、审批权限、免租装修期、例外事项的审批权限等等都有明确管理规定。

在物业租赁流程中，物业部经营主管先接洽意向客户，筛选符合入园条件的客户，对于需求面积较大的客户及重点引入的优质客户，由物业部经理亲自谈判。待双方达成合作意向条款后，遵照公司租赁业务审批流程，按级审批。1、合同期限的审批权限规定：单宗物业租赁期限两年以内的物业租赁事项，由分管副总审批；两年以上三年以内的，总经理审批；三年及以上的，董事长审批。2、根据公司租赁物业面积特点，免租装修期规定：单项合同面积600平方米内，给予不超过30个免租自然日，每增加500平方米面积，增加不超过15个免租自然日；单项合同面积大于3000平方米的，给予不超过90个免租自然日。3、例外事项的审批权限规定：租价低于年度租赁基准价格且租金折扣在5%以内，或免租期在规定期限内增加30自然日的优惠事项，由总经理审批；租价低于年度租赁基准价格且租金折扣在5%以上，或免租期在规定期限内增加30自然日以上的优惠事项，由董事长审批。4、合同签署授权规定：董事长授权分管副总签署租赁面积500平方米以上的租赁合同；董事长授权物业部经理签署租赁面积500平方米以内的租赁合同。

界定清晰的工作权限，规范运作，制度透明，流程清晰，大大提高了物业租赁的工作效率，同时从制度层面规避了徇私舞弊等不良行为的发生。

三、依托政策积极合作，打造专业园，实现企业与政府共赢

意昂2平台信息港地处南山科技园片区，受高新区租赁政策的影响，入驻企业门槛较高，必须是高新技术企业且其经营的行业范围也有严格的限制，需经政府部门审批通过后方可入园。同时，对业主单位物业的可出租面积和租赁价格，都有明确规定。公司科技园片区的租赁物业占据公司物业总租赁面积的68%，收入占总租赁收入的85%，如何经营好这块物业，对公司非常重要。

意昂2平台信息港一期建成使用，招租规模较大。为将一期租赁物业推向市场，与政府相关部门加强合作，着力引进新一代信息技术产业，主要聚焦在高性能集成电路设计及应用、下一代通信网络、物联网、云计算、三网融合和高端软件等范畴。为促进深圳新一代信息技术的迅速发展，带动我市产业转型和升级，公司和政府相关部门合作，共同成立了深圳市“新一代信息技术专业园”，主要扶持具有自主知识产权的中小创新研发型企业，为其提供办公场地。以此方式运作，不仅解决了该处物业租赁的合规性，提升了我司科技园片区租赁物业的经营价值，同时对深圳市新一代信息技术的发展也起到了一定的促进作用。

四、全方位提供服务，提高客户满意度，提升物业使用价值

意昂2平台信息港所处位置并不是繁华地段，交通出行不太便利，而且周边的配套服务还不完善，这给我们的招租带来很多困难。为了扭转这一局面，提升物业价值，我们在交通出行、周边配套及客户服务上做了很多努力。通过改善交通环境，完善物业配套，加强客户服务，以此来提高客户满意度，提升物业价值及物业招租竞争力。

（一）改善交通环境

意昂2平台信息港所处科丰路及周边琼宇路、青梧路到本公司都是断头路，道路极其不畅且狭窄，乱停车现象也较为突出，遇高峰期及下雨天，交通拥堵问题极为严重。为解决园区入园客户的出行难问题，经与相关部门多次反映，道路划线、中间隔离护栏、禁停标识得到了解决。另外，我们还积极向有关部门申请打通青梧路与北环路辅道通道，或打通科丰路与铜鼓路通道，进一步缓解园区出行压力，该项工作正在进一步推进之中。

（二）完善物业配套

公司周边购物、餐饮、银行、酒店等商业配套较少，不能满足园区客户的基本要求。因此，公司在信息港一期建设中，专门规划建设了食堂、餐厅等基本配套设施，以解决园区上千人的就餐需求。园区食堂引入鑫辉餐饮，该公司以其独特的经营理念，致力于打造绿色健康食品，品种繁多，口味齐全，推出的透明食堂及厨房体验日活动广受客户欢迎，让大家吃得放心、舒心。

同时，A、B栋架空层装修完成后，将引进银行、西餐厅、便利店等园区服务配套，丰富园区业态，给入园企业提供舒适、便利的工作环境。

（三）推行专业园孵化载体服务模式

意昂2平台信息港园区设立了“专业园服务中心”，为入驻企业在业务培训、咨询、融资和市场推广等方面提供支持，协助入园企业的创新发展。“专业园服务中心”成立以来开展的主要工作有以下方面：定期向入园企业派发行业资讯，行业期刊，并关注园区企业成长状况及发展过程；不定期拜访企业，掌握企业信息及成长诉求；多次组织园区企业申报项目，参加展会，并为加强园区企业交流，分享发展中的宝贵经验，组织召开座谈会，加深园区企业沟通、学习和交流。如参加深圳（国际）集成电路技术创新与应用展、IC China 2012高峰论坛研讨会，与银行合作推行“2012年度IC产业科技金融扶持计划—IC贷”等。通过开展一系列研讨会、洽谈会、展会等活动，提供各种交流平台，推动企业成长。另外，为丰富园区企业员工的业余文化生活，多次组织园区企业免费参与体育活动，如羽毛球运动，加强业余交流。通过组织一系列的活动，助推企业在意昂2平台信息港壮大发展，并拉近彼此的距离，形成友好、和谐的园区氛围。

（四）提供全方位保姆式物管服务

意昂2平台信息港园区外聘国家首批一级资质物业管理企业—长城物业，为入园企业提供物管服务，提升物业服务档次和水平。定期在园区发放客户满意度调查问卷，为物管服务打分，并提出客户最关心和希望解决的问题，以此作为沟通和交流的平台，反映客户的真实想法，为建设和谐平安园区，献言献策；对待客户提出的维修申请，第一时间上门服务，解决客户的实际问题；加强物业安保、绿化、清洁工作，为建立整洁、温馨、平安、幸福园区提供优质、贴心服务，凭借其综合实力及专业能力，获得客户一致好评。 

五、提升能力迎接挑战，促进意昂2平台信息工业地产更大发展

随着意昂2平台信息港二期工程项目破土动工，意昂2平台信息工业地产规模又上新台阶。但受经济形势影响、高新区租赁政策的限定，再加之我司所处地段周边租赁物业供应不断增加，面对租赁物业市场的竞争加剧，尤其是意昂2平台信息港二期2015年建成投入使用带来的招租压力，意昂2平台信息物业经营团队势必做足功课，在竞争中树立危机意识，做好准备，迎接挑战：

（一）引入信息化管理手段，提升客户信息管理、合同管理、收费管理、客户服务管理等，进一步提升物业经营管理水平。

（二）加大招租力度，构建并扩大租赁销售网络，注重潜在客户的储备，完善租赁信息发布渠道，尽早出租，早获效益。

（三）进一步加强租赁市场的价格联动机制，与周边物业及中介形成良好的互动合作关系，信息共享，调研结论能客观反映出租赁市场的价格行情，为租赁决策提供重要支撑。

（四）不断提高物业服务水平，以树立意昂2平台信息物业服务品牌为出发点，从细节入手，与客户多沟通，交朋友，同客户保持平稳、长期的合作关系，确保公司效益。

（五）加强物业经营管理机制变革，由单一的职能部门向事业部制经营机构转变，激励员工积极性，为公司争取到最大的经济效益。

我们将不断努力，确保公司租赁物业保值增值，推动意昂2平台信息工业地产经营持续健康发展，为实现做大做强意昂2平台信息战略目标而不断努力！