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深圳商报记者 陆剑伟

今年以来，深圳房价高企。怎样解决高房价与居住需求的矛盾？作为“十二五”规划的收官之年，我市在商品房、安居房、城市更新等住宅供应体系方面加大投入，房地产开发投资增长势头良好，住宅供应和成交量同比均有较大幅度增长。“十三五”期间，我市仍将深化住房制度改革，围绕“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的总体思路，建立多层次住房供应体系，实现“中间大、两头小”，能够满足刚需型市民的“橄榄型”供应结构，让本地居民“住有所居”。

多层次加大住宅市场供应

“这个月都忙着在各大售楼现场看楼，有刚需盘，也有豪宅，昨天我终于在坪山买了一套90多平方米的房子。虽然深圳房价很高，但是如果仔细淘，还是能买到合适的房子。”80后小戴已是半个“楼市通”了。他认为，把范围放大些，深圳还是有不少三百万元左右的房子，适合他这种刚需客。

对于市场上旺盛的购买需求，今年以来，深圳从多层次加大住宅市场的供应。1~11月，全市商品住房累计批准预售面积为611.98万平方米，较去年同期增长29.3%；新建商品住宅累计成交面积为593.24万平方米，较去年同期增长82.9%，二手住宅累计成交面积为936.1万平方米，较去年同期增长137.9%；

保障房方面，今年计划供应1.8万套。近五年来，深圳开工保障房21.7万套，竣工9.04万套，分别是上一个五年的8.2倍和9倍。

2015年，我市计划完成房地产开发投资1197亿元。截至10月，全市房地产累计开发投资完成额1078.97亿元，较去年同期增长28.2%。照此增速，预计全年投资额将接近30%。

作为住宅供应的主要源头，城市更新也在今年进入快速发展期。市城市更新局数据显示，截至11月份，全市经市政府审批通过的城市更新项目有75项，总用地面积达到696公顷。审批通过的城市更新单元有37项，规划建筑面积1109万平方米。截至10月底，全市在建城市更新项目累积完成固定资产投资402亿元，今年城市更新投资有望突破500亿元。

今年刚需客成交占比超六成

在龙岗中心城一项目销售现场，适逢周末百余位市民看楼，该楼盘的销售价格从3.4万~4.9万元/平方米不等。现场的年轻人占据绝大多数，小谢，就是其中的一位。研究生毕业后，小谢来深圳工作，年收入近20万元，他希望能够实现年末置业愿望，并打算和女朋友结婚。

“来购房的人群主要分为两类，一类是用于婚房的80后夫妻；一类是高薪单身男女白领，用于自住。这两类人群基本上都是刚需族，大多是80后，首次置业。” 现场营销置业顾问介绍说。

在深圳不少楼盘中，刚需客依旧在成交中“挑起大梁”。中原地产、安居客的统计数据显示，今年以来，刚需客成交占比超过六成。

“和我一起到深圳的四位同学，有两位离开了，因为实在受不了深圳的高房价。”在买了一套89平方米的户型后，小谢这样告诉深圳商报记者。

“近年来，我国一线和二线热点城市因房价高企，城市新进入人才等夹心层群体住房问题突出，一定程度影响城市产业发展与城市竞争力的提升。”深圳市房地产研究中心主任王锋建议，今后一线城市要深化住房制度改革，围绕“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的总体思路，建立多层次住房供应体系，实现本地居民“住有所居”。

深圳房价全年同比涨近30%

今年，深圳房价涨幅领涨全国。11月份，新建商品住宅简单均价为44761元/平方米，房价指数较去年同期上涨26.3%，房价持续上涨。

从整体走势看，今年深圳楼市并非“单边上扬”的行情。三季度，因上半年房价上涨过快，我市楼市出现调整，7~9月，新房销售面积环比涨幅分别为-12%、-14%、-28%；7~10月，二手住宅销售面积环比下降12%、19%、25.3%、25.8%。

进入四季度，我市楼市再度回暖，10月份新建商品住宅成交面积止跌回升，环比增长32.5%，11月份环比增长7.7%；二手住宅成交面积在连续四个月回落后再度回升，11月份环比增长16.2%；

10月份新房简单均价33599元/平方米，低于9月的36191元/平方米；但11月份为44761元/平方米，比10月大幅上涨。11月份，价格上涨主要受区域结构性因素影响，总体看各区域实际涨幅仍有限。

一线城市房价虽然已达高位，但在强大的人口吸纳能力作用下，巨量的常住人口和外来人口基数，仍然保证了市场旺盛需求。其中深圳房价增幅最大，全年同比上涨接近30%，下半年同比增幅更是突破60%。

克而瑞机构认为，政策利好、高端项目成交走俏、股市推动、供应助推等因素，是深圳房价上涨的直接动因，但究其根本，还是应该归结为多年积压的需求集中释放。与深圳类似，上海、北京房价也上涨较快，北京同比上涨7%，上海同比上涨16.7%；仅广州成交均价同比小幅回落0.3%，同比基本持平。

业内人士乐观深圳楼市

作为“十三五”开局之年，深圳楼市的表现颇令人关注。

在深圳商报记者对业内专家的采访中，他们多数表示了“看好预期”。

“鉴于深圳楼市供求关系紧张，深圳房地产市场未来持续发展的动力非常充足，房地产开发投资与住房消费持续增长的需求仍将强烈。”王锋表示，深圳过去5年每年购房需求约20万套，但由于新建商品住房每年供应仅五六万套左右，使得多数购房需求需要通过二手住房市场、周边城市市场，以及本市法外市场（小产权房、军产房等）等予以解决，本市住房市场供求关系长期处于紧张状态，房价也存在长期上涨的可能。各类购房需求仍将继续入市，市场将继续保持供销两旺趋势。预计全年新建商品住房销售量增幅在5%以内，规模在7万套左右。

从年末的中央经济工作会议来看，希望通过补贴农民工买房等政策，进一步引导需求释放，缓解三四线市场库存压力。

据世联行统计，截至12月20日，深圳一手房可售面积为421.13万平方米，可售套数为39351套；若按近8周深圳新房周平均1430套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为27.5周，大约7个月。按商品房库存合理水平为11~12个月来看，深圳新房库存处于合理水平，库存压力较小。

克而瑞机构认为，在成交结构上，一线城市和部分二线重点城市，因为改善需求高峰已过，未来刚需产品成交占比相应上升。

看好未来需求空间

为化解中国房地产库存，今年中央经济工作会议提出一系列应对举措，明确指出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。20多年来，这是该会议首次直接“喊话”鼓励开发商降价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前中国楼市分化明显，一线城市和杭州、南京等二线城市库存危机已缓和，降价动力不足。而大量库存囤积的三四线城市，房价不高，卖不出去多是本身需求不足、市场饱和，继续“以价换量”效果有限。

2016年深圳房价仍将继续上涨，但涨幅有限。王锋表示，由于深圳长期住房供应结构失衡，而未来市场需求仍比较大，故房价仍会保持一定幅度的上涨趋势，预计2016年全年深圳新建商品住房价格，仍会保持10%左右的上涨。