集众人之智，破解资源性资产管理难题 ——集团2021年度资源性资产专题会议研讨成果综述
发布日期:2022/1/3 16:00:30 | 浏览次数:11697 来源:祝高玲/集团企管部一、物业经营提升
（一）改造物业的选取标准
符合以下部分情况时，可考虑进行物业改造：
1.物业老旧。物业外观、内部老旧、破损严重。
2.安全隐患。物业存在较大的安全隐患。
3.市场基础。物业周边具有产业聚集，或人流量密集的市场基础，改造有利于提升对租户的吸引力。
4.空置。物业空置时间较长，出租难度大。
5.物业集中度。可优先考虑相对集中的物业，改造效果更明显。
6.预期收益。经改造后，预计租赁运营收益的提升空间较大。
（二）物业改造的定位
在确定物业改造定位时，应做好以下工作：
1.市场调研。做好物业改造项目的市场调研，形成可研报告。
2.改造定位。根据物业周边环境，选取适宜的业态。
3.建筑现状。评估物业自身建筑条件（如结构、承重等），必要时邀请专家参与。
4.政府政策。综合考虑物业所在片区的政府发展规划、产业引导政策等，改造定位应与其相匹配。
（三）物业改造的具体措施
1.规划设计方案。深入分析目标客户的需求，做好建筑的规划设计方案。
2.项目管理：
（1）报批报建。依照规定，做好建造工程的报批报建工作。
（2）采购招标流程。严格按照规定，选聘适合的施工单位。
（3）工程施工。项目经理负责做好工程管理工作，重点保障工程进度、建筑质量、装修效果等符合要求。
（4）安全生产。做好施工现场的安全生产管理。
（5）费用控制。严格控制相关的费用支出。
3.老租户搬迁。做好老租户的沟通协调，拟定搬迁方案。
4.资金安排。提前考虑项目整体资金安排，保持良好的流动性；在物业改造期间，综合考虑租金损失、改造成本，及其他运营费用。
5.运营管理。提前搭建运营管理机制，组建团队。
6.客户储备。提前做好招租工作，储备客户。
7.其他注意事项：
（1）主体拆除阶段，重点加强对现场施工安全工作的巡视、检查，定期对主体结构进行监测，检查结构构件是否存在裂缝、位移、沉降等安全隐患。
（2）加固施工阶段，重点做好开工前对设计图中技术标准、施工方案的审核工作，对进场材料、结构配件进行检查、验收。
（3）装修阶段，重点做好装修效果及细节的管控工作，通过图纸标准管理、材料、装成品加工机械化管理、现场可视化管理、施工现场整洁化管理，对装饰施工进行精细化管理。
（四）物业改造效果的评价维度
1.经济效益。改造前后，物业租金收益的增长率、投资回报期等。
2.安全隐患。通过改造，消除物业存在的安全隐患。
3.物业形象。改造后，物业外观、内部设施设备焕然一新，物业形象得到提升。
4.企业品牌。部分物业改造后，冠以企业名称，能够扩大企业品牌影响力与美誉度。
5.客户满意度。改造后的物业定位、内部规划与设计、设施设备、精美装修等，能够满足甚至超出顾客的期望，提升客户满意度。
6.人文关怀。优秀的建筑规划设计，能够与周边环境、风格相配套，体现出绿色、生态、人文的建筑特色，提升物业居住、使用的舒适度，提高建筑及周边环境的格调，进而产生较好的社会效益。
二、空置物业处置
（一）空置物业的预警机制
1.租赁系统预警。在租赁系统上设置空置物业的自动预警功能，当合同到期前3个月时，手机APP“云资管”自动提醒；从租赁信息系统导出《物业租赁状态表》，列明所有空置物业名称、空置时长。
2.定期会议提醒。定期组织租赁工作会议，研究空置物业招租进展，布置工作要求。
3.承租方状态跟踪。定期进行租赁后巡查工作，关注承租方租金缴交及经营状况，在出现租金缴纳明显不及时、经营活跃度下降（工作人员、用电量、用水量、出货量锐减）等情形时，加强研判，提前做好预案。
4.宏观经济环境和政策变化。当宏观经济形势、国际贸易政策发生变化，或国家政策对某个行业（例如P2P金融、在线教育）产生较大负面影响时，应特别关注该类承租方。
5.同片区物业租赁情况。若片区内同类型物业承租方出现较多退租、逃租现象时，应对片区进行排查。
（二）空置物业形成的主要原因分析
1.物业现状老旧。集团老旧物业占比较大，部分物业内部设施陈旧、老化。
2.承租方经营状况不佳。宏观经济下行，承租方经营受到较大的负面影响，影响承租能力。
3.市场竞争加剧。租赁市场竞争激烈，新入市物业数量多，造成片区物业供大于求。
4.租赁价格偏高。在租赁市场下行时，未能随行就市，招租价格不降或有所上升，缺乏市场竞争力。
5.经营能力有所不足。部分物业受限于经营管理能力等因素，未能及时通过转换经营用途等方式实现出租。
（三）空置物业处理的主要措施
1.拓展招租渠道，加大招租力度。
（1）委托各物业管理处、公告栏等发布招租信息。
（2）通过微信朋友圈、老客户介绍、人脉等方式，发布招租信息。
（3）通过知名网站、微信公众号招租，也可考虑在豆瓣网、抖音等新媒体进行招租。
（4）商业综合体可举办有品质的热点活动，开展线上、线下推广活动进行宣传。
2.委托中介。委托有资质的地产中介或者商业代理公司招租，借助各大地产中介平台在网络、门店推广。
3.提前招租。提前开展续租沟通、公开招租等工作，尽量缩短物业空置期。
4.物业改造更新。根据市场需求，可考虑分割物业出租，老旧写字楼、住宅等重新装修，改善物业状态及配套措施等方式，提升物业出租率。
5.定期调整租赁价格。建立租赁市场调研机制，认真落实租赁市场价格的调研工作，制订与市场大致接轨的租赁价格体系。
6.提升服务质量。加强物业的租后管理，不断提升安全、卫生条件，提升客户满意度；加强与优质租户的沟通联系，关心并及时解决租户的合理诉求。
7.建立激励约束机制。将招租工作成果纳入相关工作人员的绩效考核体系，充分调动一线业务人员的经营责任心和积极性。
（四）解决空置物业的注意事项
1.加强新租户的背景调查。同等条件下，优先选择租赁实力较强、业务及住所相对稳定的租户。
2.程序合规。物业长期空置后实现出租的，也应履行公开招租等流程。
3.注重安全生产管理。经考察，对于可能存在安全隐患的租户，在引入时应慎重。
4.注意平衡区域内的价格体系。在商业运营中，同区域的物业，在空置后降价引入新租户时，应注意平衡内部价格体系，可灵活采取保密协议、租金打折等多种方式。
5.关注租赁业态。尽量避免引入与业态不符的租户，影响片区经营环境。
三、违规二房东处理
（一）违规二房东的界定标准
满足以下一项条款，并结合实际情况，可认定为违规二房东：
1.合同承租方与实际使用方主体不一致，且两者之间不存在股权、户籍关系。
2.未经业主同意，擅自转租给第三方。
3.以牟利为目的的简单转租行为，例如，采取赚取差价、虚增租赁面积等方式。
（二）如何发现违规二房东
1.加强租后巡查，并注意是否存在以下情形：
（1）物业内部结构、设施发生变化，例如物业分割或明显划分为不同区域。
（2）观察室内布局与陈设，判断物业经营业态与承租方是否一致。
（3）观察门口招牌、室内悬挂的营业执照、公告文件落款等资料，与承租方是否一致。
（4）观察电梯间广告、指引标语等信息，与承租方是否一致。
2.现场调查：
（1）问询物业管理公司，水电费、物管费缴交主体是否发生变化。
（2）直接问询物业实际使用方。可考虑向员工（非老板）咨询；若发觉物业使用方与承租方不一致，可进一步问询租赁方、租赁时间、价格等关键信息。
（3）问询周边商户/住户，该物业的使用方信息。
（三）如何防范违规二房东
1.公开招租信息，规范招租流程。 “阳光是最好的消毒剂”，公开招租信息，充分挖掘客户；招租过程公平公正，避免牵连内部利益，以企业经营利润最大化为原则确定承租方。
2.租赁价格市场化，合理定价。参考中原评估价及企业市场调研价格，综合评估后合理定价；避免因租赁价格偏离市场价格，带来寻租空间。
3.建立健全工作机制。进一步完善制度中关于二房东的工作条款，包括但不限于：租户背景调查、租后巡查、发现违规二房东后处置措施、建立激励约束机制等。
4.完善合同条款。考虑在合同中规定不得私自转租，以及发生转租违约行为后的处理条款，例如：业主可单方面解约、可与实际承租方直接签约、没有装修补偿等。
5.增设承租方背景调查。多渠道了解意向承租方的背景情况，包括经营范围、经营状况、物业用途等，尽量排除不具有租赁实力的意向承租方，降低转租风险。
6.加强租后管理。加强物业巡查，定期了解租户经营情况；加强租户的日常管理，包括定期检查租户有无转租，同时对其他不规范行为进行纠正和整改。
7.建立约束机制。层层落实内部管理人员的职责，当出现违规二房东（且非自查发现）时，应根据相关制度，追究内部工作人员是否存在失职、违规等方面的责任。
（四）处理违规二房东的有效措施
1.掌握转租情况，固定证据。在调查发现存在转租可能性时，第一时间保留相关证据，例如：转租物业照片、实际承租方经营标识、转租合同、物管费缴交凭证等。
2.研究合同条款，制订处理方案。仔细研读合同条款，必要时请公司法务参与，共同制订处理方案，列明处理步骤。
3.与关联方正式接洽，做好谈判沟通。正式采取强制措施或法律手段前，与承租方、实际使用方进行充分沟通，争取平等协商、妥善解决；在理解各方诉求的基础上，力争提出合法合理的解决方案；注意谈判技巧。
4.视情况采取必要的强制措施。根据实际情况，可考虑采取停水、停电等措施，但需要提前做好预案。
5.考虑采取法律诉讼。根据具体情况，请公司法务介入，评估采取法律诉讼的路径及具体措施。
6.内部支持与协同。解决违规二房东的工作，一般较为复杂、困难，公司领导的重视，业务与法务的协同，工作任务层层分解与督促等，对工作成果至关重要。
（五）处理违规二房东的注意事项
1.合法合规。研读合同条款及相关法律法规，制订工作方案及具体措施；请公司法务评估，坚持合法合规。
2.敢于碰硬。清退工作涉及到违规二房东的切身利益，公司领导及工作人员需要团结一致，拿出勇于担当、敢于碰硬的气魄。
3.避免发生群体事件、维稳事件。在沟通、谈判中坚持理性、耐心，注意控制情绪。
4.设置合理的工作程序。在实践中，结合具体情况实施工作程序：主要有事前沟通、发函、谈判、提出解决方案、部分强制性措施（或有）、诉讼（或有）等。
5.保障工作人员的人身安全。要提前考虑可能存在的激烈冲突情形，做好工作预案，保障工作人员的人身安全。